Am 1. Oktober startet in der Schweiz ein Register, das es dort bisher nicht gab. Gesellschaften müssen dem Bund melden, wer hinter ihnen steht. Gedacht ist es zuerst für die Aktiengesellschaft und die GmbH, die ohnehin im Handelsregister stehen.

Für unsere Leser steht der wichtigere Satz eine Zeile weiter. Erfasst sind auch juristische Personen ausländischen Rechts, die Eigentümer eines Grundstücks in der Schweiz sind. Die Business Company auf den Britischen Jungferninseln, die seit Jahren eine Wohnung im Engadin oder eine Gewerbefläche in der Nordwestschweiz hält, die Sociedad Anónima aus Panama mit dem Chalet, die Gesellschaft in Dubai mit dem Büro in Lugano: Sie alle müssen melden, wem sie gehören.

Das Register ist nicht öffentlich. Aber es ist so gebaut, dass die Behörde weiß, wer fehlt. Den Satz, der dafür sorgt, findest Du nicht im Gesetz, sondern in der Verordnung.

Der Fahrplan bis zum 1. Oktober

Das Parlament hat das Bundesgesetz über die Transparenz juristischer Personen am 26. September 2025 verabschiedet. Der Bundesrat hat am 12. Juni 2026 beschlossen, es zusammen mit dem revidierten Geldwäschereigesetz auf den 1. Oktober 2026 in Kraft zu setzen. Ab diesem Tag laufen die Übergangsfristen für die Eintragung.

Geführt wird das Register vom Bundesamt für Justiz. Eine Kontrollstelle beim Eidgenössischen Finanzdepartement prüft, ob die Einträge richtig, vollständig und aktuell sind. Seit dem 16. Juni läuft ein Pilotversuch mit der technischen Infrastruktur.

Welche ausländischen Gesellschaften erfasst sind

Das Gesetz nennt in seinem zweiten Artikel drei Anknüpfungspunkte für Gesellschaften nach ausländischem Recht:

• eine im Handelsregister eingetragene Zweigniederlassung in der Schweiz,
• die tatsächliche Verwaltung in der Schweiz,
• Eigentum an einem Grundstück in der Schweiz oder dessen Erwerb im Sinne des Gesetzes über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland.

Beim dritten Punkt gibt es keine Mindestgröße und keine Unterscheidung nach Nutzung. Ferienwohnung, Mehrfamilienhaus, Lagerhalle, Stockwerkeigentum im Geschäftshaus: Eigentum genügt. Ob der Erwerb seinerzeit eine Bewilligung brauchte, ist eine eigene Frage. Für das Register spielt es keine Rolle.

Ausgenommen sind im Wesentlichen börsenkotierte Gesellschaften und Töchter, die zu mehr als 75 Prozent von solchen gehalten werden. Für die private Holding eines Unternehmers auf den Jungferninseln gilt keine Ausnahme.

Was gemeldet wird und wer dafür haftet

Gemeldet werden die wirtschaftlich berechtigten Personen. Das ist jede natürliche Person, die die Gesellschaft mit mindestens 25 Prozent des Kapitals oder der Stimmen kontrolliert, direkt oder indirekt, allein oder in Absprache mit anderen, oder die sie auf andere Weise kontrolliert. Findet sich niemand, gilt das oberste Mitglied des leitenden Organs als wirtschaftlich berechtigt.

Die Verordnung des Bundesrats präzisiert das. Über eine Kette hinweg kontrolliert, wer mehr als die Hälfte an einer Zwischengesellschaft hält, die ihrerseits mindestens 25 Prozent hält. Kontrolle auf andere Weise liegt unter anderem vor, wenn jemand die Mehrheit des Verwaltungsrats bestimmen kann, ein Veto über Budget und Strategie hat oder Ausschüttungen bewirken kann, und sie kann ausdrücklich auch über Treuhandverhältnisse laufen. Der Nominee-Aktionär ändert also nichts daran, wer gemeldet wird.

Zu melden sind Name, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Wohnsitzgemeinde und Wohnsitzstaat sowie Art und Umfang der Kontrolle. Eine ausländische Gesellschaft muss zusätzlich angeben, welcher der drei Anknüpfungspunkte auf sie zutrifft, und einen Vertreter oder ein Zustellungsdomizil in der Schweiz bezeichnen.

Verantwortlich für die Meldung ist das oberste Mitglied des leitenden Organs. Es kann die Arbeit delegieren, die Verantwortung nicht. Bei manchen Offshore-Gesellschaften ist das ein Direktor, den ein Dienstleister stellt. Wer so eine Struktur hat, sollte nicht warten, bis dieser Direktor sich meldet, sondern selbst nachfragen, wer die Meldung macht und wer in der Schweiz als Vertreter auftritt.

Die Gesellschafter wiederum müssen der Gesellschaft binnen eines Monats melden, wer wirtschaftlich berechtigt ist, und jede Änderung ebenfalls binnen eines Monats.

Die Frist und die Buße

Für ausländische Gesellschaften, die schon heute Grundeigentum in der Schweiz haben, gilt eine Übergangsfrist von sechs Monaten nach Inkrafttreten. Wer bis Ende März 2027 eingetragen ist, ist auf der sicheren Seite. Wer erst nach dem 1. Oktober erwirbt, hat einen Monat ab dem Tag, an dem die Gesellschaft dem Gesetz untersteht.

Wer die Meldepflicht vorsätzlich verletzt, wird mit Busse bis zu 500.000 Franken bestraft. Wer einer rechtskräftigen Verfügung der Kontrollstelle nicht folgt, mit bis zu 100.000 Franken. Beides steht im achten Kapitel des Gesetzes.

Wer hineinsehen darf

Einen öffentlichen Zugang wie beim Handelsregister gibt es nicht. Online abrufen dürfen die Kontrollstelle, Polizei-, Verwaltungs- und Strafbehörden bei der Verfolgung von Straftaten, auch nach den Steuergesetzen von Bund und Kantonen, die Meldestelle für Geldwäscherei und, für unsere Leser entscheidend, die Behörden, die Amtshilfeersuchen anderer Staaten in Steuersachen beantworten. Dazu kommen Banken und andere Finanzintermediäre, soweit sie die Daten für ihre Sorgfaltspflichten brauchen. Jeder Online-Abruf durch Behörden und Finanzintermediäre wird protokolliert, ausgenommen die Abfragen der Kontrollstelle selbst.

Stellt eine Bank fest, dass ihr Kunde anders aussieht als sein Registereintrag, muss sie den Unterschied melden, sechs Monate nach Inkrafttreten auch das. Mit demselben Stichtag gelten nach dem revidierten Geldwäschereigesetz Sorgfaltspflichten für bestimmte Beratungstätigkeiten, und in der Vernehmlassung zur Verordnung ging es ausdrücklich auch um die Beratung beim Kauf und Verkauf von Grundstücken. Wer die Wohnung später verkaufen will, trifft auf Berater, die das Register abfragen dürfen und eigene Sorgfaltspflichten haben.

Der Satz, der die Lücke schließt

Bei einer Schweizer Aktiengesellschaft weiß das Register, dass es sie gibt, weil sie im Handelsregister steht. Bei einer Gesellschaft auf den Jungferninseln wüsste es das nicht, solange sie sich nicht selbst meldet.

Die Verordnung regelt das in ihrem Kapitel über die Kontrollen. Dort steht, dass zur Kontrolle der fristgerechten Meldung die Grundbuchämter und die Vollzugsbehörden des Gesetzes über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland der Kontrollstelle auf Anfrage die ausländischen Rechtseinheiten mit Grundeigentum in der Schweiz bekanntgeben. Die Kontrollstelle legt also zwei Listen nebeneinander: die der Eigentümer und die der Gemeldeten. Die Differenz ist der Kreis, den sie anschreibt.

Die Verordnung ist am 6. Juli in der Amtlichen Sammlung erschienen, der Satz steht dort unverändert so, wie ihn der Bundesrat im Juni vorgelegt hat. Sie tritt zusammen mit dem Gesetz am 1. Oktober in Kraft.

Dagmar und die Gewerbefläche

Dagmar wohnt in Wiesbaden. Ihr gehört zu hundert Prozent eine Business Company auf den Britischen Jungferninseln, und der wiederum eine vermietete Gewerbefläche in der Nordwestschweiz, gekauft 2015, heute rund 2,4 Millionen Franken wert, Mietertrag 96.000 Franken im Jahr. In der Schweiz ist die Gesellschaft mit dem Ertrag aus dem Grundstück schon heute beschränkt steuerpflichtig. Daran ändert sich nichts.

Neu ist die Meldung. Der Direktor der Gesellschaft muss Dagmar als wirtschaftlich Berechtigte eintragen lassen, mit Wohnsitz Wiesbaden, und einen Vertreter in der Schweiz benennen. Frist: bis Ende März 2027. Die Busse bei vorsätzlichem Versäumnis kann mehr als fünf Jahresmieten betragen.

Der wichtigere Teil liegt in Deutschland. Hat Dagmar den Erwerb der Gesellschaft damals dem Finanzamt gemeldet, wie es die Abgabenordnung für Beteiligungen an ausländischen Gesellschaften verlangt, und die Mieterträge richtig behandelt, dann ist der Schweizer Eintrag eine Formalie mit einem Vertreter und einem Formular. Mieterträge aus Grundstücken zählen nach dem Außensteuergesetz zu den Einkünften, die Dagmar zugerechnet werden können, wenn die Gesellschaft darauf insgesamt weniger als 15 Prozent Ertragsteuer zahlt, es sei denn, sie wären bei direktem Bezug nach dem Doppelbesteuerungsabkommen steuerfrei. Die Schweizer Steuer auf das Grundstück zählt bei dieser Belastungsrechnung mit. Das ist bei jeder solchen Struktur einzeln zu prüfen.

Hat sie es nicht, dann ist der 1. Oktober der Tag, ab dem in der Schweiz ein Datensatz entsteht, der ihren Namen, ihren Wohnort und ihre Kontrolle über die Gesellschaft enthält, und den eine Behörde abrufen darf, die ein deutsches Amtshilfeersuchen beantwortet. Die sechs Monate bis Ende März sind dann auch die sechs Monate, in denen eine Bereinigung in Deutschland noch aus eigenem Antrieb kommt.

Wenn Du in Österreich oder in der Schweiz wohnst

In Österreich greift die Hinzurechnungsbesteuerung nur, wenn eine Körperschaft beherrscht, nicht bei privatem Besitz. Die Schweizer Meldepflicht gilt für eine Salzburgerin mit einer Panama-Gesellschaft und einem Chalet im Wallis trotzdem genauso, und der Weg der Amtshilfe steht auch Österreich offen.

In der Schweiz ist die Lage schärfer. Wer in Chur wohnt und seine eigene Wohnung über eine ausländische Gesellschaft hält, trifft meist zwei Anknüpfungspunkte zugleich: das Grundstück und die tatsächliche Verwaltung, denn geführt wird die Gesellschaft von dort, wo er lebt. Für Gesellschaften mit tatsächlicher Verwaltung in der Schweiz verlangt das Gesetz zusätzlich ein Verzeichnis ihrer Inhaber am Ort der Verwaltung. Und steuerlich ist eine Gesellschaft mit tatsächlicher Verwaltung in der Schweiz dort unbeschränkt steuerpflichtig. Für ihn ist die Registermeldung das kleinste der drei Themen.

Zwei ungeklärte Fragen

Die genaue Fristberechnung, ob die sechs Monate am 31. März oder am 1. April 2027 enden, lässt sich aus dem Gesetzestext allein nicht sicher ablesen. Wir empfehlen die frühere Lesart.

Offen ist auch, wie die Kontrollstelle in der Praxis vorgehen wird: ob sie die Grundbuchlisten flächendeckend anfordert oder nach ihrer Risikoanalyse auswählt, die nach der Verordnung unter anderem Treuhandverhältnisse und Trusts in der Kontrollkette berücksichtigt. Die Eintragung selbst ist nach dem Gesetz gebührenfrei. Gebührenpflichtig sind Mahnungen, Aufforderungen und Verfügungen, nach Aufwand mit 100 bis 150 Franken je Stunde, und von einer Gesellschaft mit Sitz im Ausland kann die Kontrollstelle in bestimmten Verfahren einen Kostenvorschuss verlangen. Ein Registerauszug kostet 40 Franken.

Wie Registerpflichten dieser Art auf den Jungferninseln selbst verlaufen sind, zeigt die dortige Meldefrist für wirtschaftlich Berechtigte, und was der Registered Agent dort über Dich weiß, steht in unserem Beitrag zum Gesellschafterregister beim Registrar.

Was wir dafür machen

Wir prüfen mit Dir, welcher der drei Anknüpfungspunkte auf Deine Gesellschaft zutrifft, wer nach der Verordnung als wirtschaftlich berechtigt gilt, und ob die Struktur im Wohnsitzstaat so erklärt ist, dass der Schweizer Eintrag keine Fragen aufwirft. Wie die Datenströme zwischen den Staaten sonst laufen, steht im Fachwissen zum automatischen Informationsaustausch. Das Gespräch dazu vereinbarst Du über die Beratung zur internationalen Steuergestaltung.