Österreich zieht die Share-Deal-Schwelle auf 75 Prozent, und der Beobachtungszeitraum steigt auf sieben Jahre.
Es gab in Österreich eine Zahl, die jeder kannte, der jemals eine Immobilie in einer Gesellschaft gehalten hat. Sie lautete fünfundneunzig Prozent, und sie war der Grund, warum es einen Berufsstand gab, der sich mit den restlichen fünf beschäftigte.
Die Konstruktion war einfach und völlig legal. Wer eine Gesellschaft mit Grundbesitz kaufte, nahm nicht hundert Prozent, sondern vierundneunzig. Den Rest hielt ein Treuhänder, ein Partner, eine Schwestergesellschaft. Keine Anteilsvereinigung, keine Grunderwerbsteuer.
Seit dem 1. Juli 2025 funktioniert das nicht mehr.
Drei Änderungen, die erst zusammen wirken
Das Budgetbegleitgesetz 2025 greift an drei Stellen gleichzeitig an:
- Die Schwelle sinkt von 95 auf 75 Prozent. Wer drei Viertel der Anteile an einer Gesellschaft mit inländischem Grundbesitz in einer Hand vereinigt, löst Grunderwerbsteuer aus.
- Der Beobachtungszeitraum steigt von fünf auf sieben Jahre. Wechsel im Gesellschafterbestand werden über einen deutlich längeren Zeitraum zusammengerechnet, womit gestaffelte Erwerbe erfasst werden, die früher durch das Zeitfenster fielen.
- Für Immobiliengesellschaften ändert sich die Bemessungsgrundlage. Statt des in aller Regel günstigeren Grundstückswerts wird der gemeine Wert herangezogen, mit einem eigenen Satz.
Der dritte Punkt ist der teuerste und wird am seltensten erwähnt. Die Schwelle bestimmt, ob Steuer anfällt. Die Bemessungsgrundlage bestimmt, wie viel. Ob eine bestimmte Gesellschaft als Immobiliengesellschaft in diesem Sinne gilt, hängt an einer Definition, deren Reichweite in der Praxis noch nicht ausgeschritten ist. Wer eine Transaktion vor sich hat, lässt genau diese Einordnung vorher klären und verlässt sich nicht auf eine allgemeine Auskunft, auch nicht auf diese.
Ferdinand in Graz, gerechnet
Ferdinand kauft eine steirische GmbH, die ein Betriebsgebäude im Bilanzansatz hält. Der Verkehrswert der Liegenschaft beträgt fünf Millionen Euro. Er will die Gesellschaft ganz, sein Steuerberater rät ihm zur bewährten Aufteilung.
Bis zum 30. Juni. Ferdinand nimmt 94 Prozent, ein Partner hält 6. Keine Anteilsvereinigung, keine Grunderwerbsteuer. Kosten: null.
Ab dem 1. Juli. 94 Prozent liegen über 75. Die Anteilsvereinigung ist erfüllt, und bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent auf fünf Millionen Euro sind das 175.000 Euro.
Um unter der Schwelle zu bleiben, müsste Ferdinand ein volles Viertel abgeben. Und hier liegt der eigentliche Bruch: Bei 95 Prozent konnte man fünf Prozent abgeben, ohne die Kontrolle zu verlieren. Bei 75 Prozent hat man einen echten Mitgesellschafter, mit Stimmrechten, mit Sperrminoritäten in bestimmten Beschlüssen, mit einem eigenen Interesse. Das ist kein Gestaltungsinstrument mehr, das ist eine Partnerschaft.
Ferdinand hat damit drei Möglichkeiten, und die dritte ist häufiger richtig, als Berater sie vorschlagen: den Zuschnitt der Beteiligung ändern, den Grundbesitz vor der Transaktion herauslösen, oder die 175.000 Euro einpreisen und zahlen. Eine Struktur, die nur wegen der Grunderwerbsteuer kompliziert wird, kostet über zehn Jahre meist mehr als die Steuer selbst, in Honoraren, in Erklärungsaufwand und in dem Risiko, dass eine der Ebenen später nicht anerkannt wird.
Warum das auch Leute betrifft, die keine Immobilien kaufen
Die Steuer knüpft nicht daran an, dass Du eine Immobilie kaufst. Sie knüpft daran, dass eine Gesellschaft, deren Anteile Du erwirbst, inländischen Grundbesitz hält. Ob das der Zweck des Geschäfts war, interessiert nicht.
Drei Konstellationen werden regelmäßig übersehen:
- Die Betriebsimmobilie. Du kaufst ein operatives Unternehmen, und in dessen Bilanz steht die Halle, in der es produziert. Genau Ferdinands Fall.
- Die Umstrukturierung. Du bringst Deine österreichische Gesellschaft in eine Auslandsholding ein oder ordnest Beteiligungen neu. Auch das ist ein Erwerbsvorgang, wenn Grundbesitz mitgeht.
- Der schleichende Aufbau. Du hältst seit Jahren 60 Prozent und kaufst 20 hinzu. Vor der Reform folgenlos, jetzt über der Schwelle.
Besonders unangenehm ist die Kombination aus neuer Schwelle und längerem Zeitraum. Wer 2021 aufgestockt hat und 2026 weiter aufstockt, wird zusammen betrachtet, wo früher zwei getrennte Vorgänge vorlagen.
Der Vergleich mit den Nachbarn
Deutschland ist diesen Weg vor Österreich gegangen. Dort liegt die Schwelle seit 2021 bei 90 Prozent, mit einem Beobachtungszeitraum von zehn Jahren und einer eigenen Regel für Personengesellschaften. Der österreichische Schritt geht bei der Schwelle darüber hinaus, was insofern bemerkenswert ist, als Österreich in Steuerfragen selten der Härtere von beiden ist.
Die Schweiz kennt die Handänderungssteuer auf kantonaler Ebene, mit sehr unterschiedlichen Regeln zur wirtschaftlichen Handänderung. Ein pauschaler Vergleich führt in die Irre. Wer eine Schweizer Immobiliengesellschaft hält, prüft das Recht seines Kantons.
Für die Holdingplanung über Grenzen folgt daraus vor allem eines: Die Frage, ob eine Umstrukturierung Grunderwerbsteuer auslöst, gehört an den Anfang der Prüfung. Wie internationale Holdingstrukturen aufgebaut werden und woran sie scheitern, steht in unserem Fachwissen zur Steuergestaltung mit Auslandsholdings.
Was sonst noch im selben Gesetz steht
Das Budgetbegleitgesetz ist ein Sammelgesetz. Zwei weitere Punkte gehören mit der Share-Deal-Regel zusammen gelesen.
Die Stiftungseingangssteuer steigt von 2,5 auf 3,5 Prozent für Zuwendungen ab dem 1. Januar 2026. Wer eine österreichische Privatstiftung dotieren will, hat ein Datum, vor dem es günstiger ist. Auf eine Zuwendung von vier Millionen Euro macht der Unterschied 40.000 Euro aus.
Ein Umwertungszuschlag bei Immobilienveräußerungen trifft dieselbe Gruppe auf der anderen Seite des Geschäfts.
Beides folgt derselben Linie. Österreich verteuert das Halten und Übertragen von Substanzvermögen in Gesellschaften, ohne die laufende Besteuerung anzufassen. Für die Planung heißt das, dass Übertragungsvorgänge künftig einen größeren Anteil an den Gesamtkosten einer Struktur ausmachen als die jährliche Steuer.
Die Zahlen nebeneinander
| bis 30.06.2025 | ab 01.07.2025 | |
|---|---|---|
| Schwelle Anteilsvereinigung | 95 % | 75 % |
| Beobachtungszeitraum Gesellschafterwechsel | 5 Jahre | 7 Jahre |
| Zwerganteil beim Treuhänder als Gestaltung | wirksam | wirkungslos |
| Bemessungsgrundlage bei Immobiliengesellschaften | Grundstückswert | gemeiner Wert |
| Ferdinands Rechnung auf 5 Mio. Euro | 0 Euro | 175.000 Euro |
Die dritte Zeile ist die Nachricht, nicht die erste. Nicht weil 75 statt 95 eine dramatische Zahl wäre, sondern weil die Differenz zwischen Schwelle und praktikablem Beteiligungsverhältnis verschwunden ist.
Eine Verkehrsteuer verhält sich anders als eine Ertragsteuer
Es lohnt, sich klarzumachen, was diese Steuer ist. Die Grunderwerbsteuer bei Anteilsvereinigung besteuert keinen Gewinn und keinen Ertrag. Sie besteuert einen Vorgang, und sie fällt an, ob das Geschäft sich gelohnt hat oder nicht.
Damit gehört sie zu den wenigen Positionen in der Strukturplanung, die man vollständig vorher kennt und vollständig vorher beeinflussen kann. Wer sie erst nach Vertragsschluss rechnet, hat keine Option mehr.
Was mit bestehenden Strukturen passiert
Die Neuregelung gilt für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Juli 2025. Eine Beteiligung von 80 Prozent, die 2019 aufgebaut wurde, löst nicht nachträglich Steuer aus.
Der verlängerte Beobachtungszeitraum wirkt trotzdem in die Vergangenheit hinein, auf eine Weise, die man leicht übersieht: Für einen künftigen Erwerb werden Vorgänge aus sieben Jahren zusammengerechnet, also auch solche aus der Zeit vor der Reform. Daraus folgen zwei praktische Dinge:
- Ein Beteiligungsspiegel mit Historie gehört in die Unterlagen. Wer zu jedem Stichtag der letzten sieben Jahre sagen kann, wer welche Quote hielt, beantwortet die Frage in einer Prüfung in zehn Minuten. Wer das nicht kann, verhandelt über Schätzungen.
- Erbfolge und Schenkung zählen mit. Auch unentgeltliche Übertragungen verändern den Gesellschafterbestand. Familieninterne Übergaben in kleinen Schritten sind der klassische Fall, in dem eine Schwelle unbemerkt überschritten wird.
Und wenn Du in Österreich ansässig bist und eine Auslandsgesellschaft planst: Die Grunderwerbsteuer ist eine von mehreren Ebenen. Die andere ist die Hinzurechnung bei niedrig besteuerten passiven Einkünften nach § 10a Körperschaftsteuergesetz, und die greift unabhängig von jedem Grundbesitz. Eine Zypern Ltd als Holding rechnet sich, wenn die Substanz stimmt, und rechnet sich nicht, wenn sie fehlt.
Die alte Zahl war fünfundneunzig, und sie hat eine ganze Praxis getragen. Die neue ist fünfundsiebzig, und sie trägt keine mehr. Technisch gesehen ist das eine Vereinfachung.