US-Blocker Struktur zum Erwerb von US-Immobilien

WIE FUNKTIONIERT DIE US-BLOCKER STRUKTUR?

Während amerikanische Investoren beim Immobilienkauf zum Beispiel beim Thema Erbschaftsteuer von hohen Freibeträgen profitieren, wird es für ausländische Käufer schnell kostspielig. Je nach Strukturierung müssen auf spätere Verkaufsgewinne bis zu 55% Steuern bezahlt werden. Mit der US-Blocker-Struktur bieten wir Ihnen eine möglichst steuergünstige Gestaltung, die sowohl die Besteuerung und Rückführung von Veräußerungsgewinnen als auch die Steuerlast im Todesfall und die Anforderungen hinsichtlich Vertraulichkeit und Meldepflicht berücksichtigt.

Die US-Blocker-Struktur kombiniert eine US C-Corporation mit einer UK-Limited als Holding-Gesellschaft. Bei richtiger Planung umgehen Sie mit diesem Gestaltungsmodell sowohl die FIRPTA als auch eine spätere Nachlass-Besteuerung und erhalten so aus steuerlicher Sicht die beste Option für einen Immobilienkauf in den USA als Ausländer.

Als Eigentümer bietet Ihnen diese Struktur nicht nur Privatsphäre und Haftungsschutz, sondern schützt auch Ihr persönliches Vermögen. Erbschaftsteuer fällt ebenso wenig an wie eine Schenkungsteuer. Je nach Immobilienstandort sind bis zu 20% Kapitalertragsteuer zu entrichten. Der große Vorteil dieses Modells besteht im Vergleich zu einer Investition als Privatperson oder mit einer anderen US-Gesellschaft darin, dass bei intelligenter Strukturierung und je nach Wohnsitz dank der US C-Corporation mit britischer Holding eventuell gar keine Einkommensteuer fällig wird.

Im Detail funktioniert die US-Blocker Struktur so, dass die amerikanische Gesellschaft für den Erwerb, Besitz und Verkauf der Immobilie zuständig ist. Etwaige Mieteinnahmen werden in den Staaten versteuert. Da es sich bei der Corporation um eine amerikanische und keine ausländische Gesellschaft handelt, kann die FIRPTA vermieden werden. Bei späterer Veräußerung der Immobilie fallen für die C-Corporation zudem höchstens 20% Capital Gains Tax an. Gewinne werden dann wiederum an die britische Holding ausgeschüttet.

Als Muttergesellschaft dieser US Corporation fungiert die UK-Limited als Holding-Gesellschaft. Im Todesfall des Investors muss damit keine Erbschaftsteuer bezahlt werden, weil keine Übertragung in den USA stattfindet. 

Ist der Investor außerdem bereit, nach dem Verkauf der Immobilie durch die US Corporation eine gesetzlich vorgeschriebene, 5-jährige Frist abzuwarten, kann er sämtliche Gewinne bzw. das gesamte Vermögen der US-Gesellschaft völlig steuerfrei an die britische Holding ausschütten. Damit ergeben sich zwar 5 Jahre Wartezeit, in denen die Summe lediglich in den Staaten weiter investiert werden kann, dafür umgeht man auf diese Art und Weise aber jegliche Besteuerung in den USA. Die amerikanische Gesellschaft kann im Anschluss einfach geschlossen werden.

Sie können die Gewinne selbstverständlich auch vorher ausschütten, dann kommt allerdings die Quellensteuer zum Tragen. Diese beträgt je nach Sitzstaat der Holding-Gesellschaft zwischen 5 und 30%. Wir empfehlen Ihnen aus diesem Grund das UK mit der britischen Limited als Holding. Dort beläuft sich die Steuer lediglich auf 0 bzw. 5%.

Insgesamt fallen mit der US-Blocker Struktur bei einem Immobiliengeschäft zusammengefasst also bis zu 20% Kapitalertragsteuer auf den Verkaufserlös für die US C-Corporation an. Eine etwaige Quellensteuer bei Ausschüttung an die britische Muttergesellschaft vor der 5-jährigen Frist schlägt sich mit 0 bzw. 5% zu Buche. Leben Sie in einem Staat, in dem Sie auf Auslandseinkünfte keine Einkommensteuer bezahlen müssen, so beträgt die steuerliche Gesamtbelastung mit dieser Option lediglich 25%.

An dieser Stelle sei anzumerken, dass es noch eine andere Möglichkeit gibt, eine steuerliche Belastung in den USA zu vermeiden. Diese besteht darin, dass die US Corporation die Immobilie nicht direkt, sondern lediglich indirekt über die Veräußerung von Anteilen an der Gesellschaft verkauft. Das heißt konkret, dass der Käufer in diesem Fall nicht die Immobilie selbst, sondern die Firma, der die Immobilie gehört, kauft. Einzige Schwierigkeit dabei ist, einen passenden Käufer zu finden, für den dieses Geschäft mit seiner persönlichen Vermögensplanung übereinstimmt.